Una banca di cui non fidarsi: come UniCredit ha lasciato Wolfova 1

Wolfova 1, Lubiana · Il rapporto di locazione

UniCredit ha smesso di pagare l'affitto, contesta la validità del contratto di locazione e, per di più, si oppone a un ordine di sgombero del tribunale. Ha lasciato i suoi prestigiosi locali denazionalizzati nel cuore di Lubiana in uno stato che un perito nominato dal tribunale ha dovuto documentare.

Nel settore bancario la cosa più importante è la fiducia. Eppure Federico Pignatelli, esperto finanziario di fama internazionale, ha scritto chiaramente sulla facciata del suo edificio nel centro di Lubiana che di UniCredit non ci si può fidare. Per questa affermazione ha numerosi argomenti. Quando si vede che cosa la banca ha fatto di uno dei locali commerciali più prestigiosi della città, ci si chiede davvero: come si può avere fiducia in una banca simile?

L'indirizzo è uno dei più prestigiosi del Paese. Wolfova 1, a pochi passi dal Triplice Ponte e da piazza Prešeren, è considerata una delle sedi commerciali più rappresentative di Lubiana. Oggi l'interno dell'edificio appare desolante: pareti divisorie smontate, isolamento divelto, pavimenti scrostati fino ai travetti e cumuli di materiale smontato accatastati ai piani. Questa è l'immagine dei locali che l'inquilino, la banca UniCredit, ha lasciato dopo molti anni.

Le fotografie mostrano i locali in uno stato di demolizione. Che cosa sia accaduto al rapporto di locazione e perché la controversia tra il locatore e una delle maggiori banche del Paese si combatta oggi in tribunale è spiegato da una rassegna dei procedimenti aperti predisposta dalla società Eurocapital Partners Estate.

Locali lasciati vuoti nonostante un contratto valido fino al 2028

Il rapporto di locazione tra Eurocapital Partners Estate, in qualità di locatore, e UniCredit Banka Slovenija, in qualità di conduttore, si basava su un contratto di locazione del 3 agosto 2020. Con un'appendice del 16 giugno 2023 il contratto è stato prorogato fino al 30 settembre 2028. In base al contratto, dunque, la banca avrebbe utilizzato i locali di via Wolfova 1 (pagandone l'affitto) fino al 2028.

UniCredit, però, afferma di aver disdetto il rapporto di locazione, sostenendo che il contratto ha cessato di essere valido il 21 ottobre 2024 e che da quel giorno non è più tenuta a pagare l'affitto. Eurocapital si oppone con fermezza a questa interpretazione: sostiene che la disdetta era nulla e che il contratto di locazione è rimasto valido per tutto il tempo. Quale interpretazione sia corretta dovrà deciderlo il tribunale.

La richiesta: quasi un quarto di milione di euro di affitti non pagati

Eurocapital chiede a UniCredit il pagamento di 242.168,58 euro di affitti non pagati per il periodo dal 1º novembre 2024 al 31 maggio 2025, insieme agli interessi legali di mora. Il procedimento è iniziato con un'esecuzione sulla base di un documento autentico. Dopo che la banca ha presentato opposizione, prosegue ora come causa civile ordinaria davanti al Tribunale distrettuale di Lubiana.

Eurocapital annuncia che amplierà ulteriormente la richiesta. Oltre all'affitto per il periodo indicato, intende chiedere anche il pagamento dell'affitto per i giorni dal 21 al 31 ottobre 2024, nonché l'affitto o il risarcimento per l'uso dei locali dopo il 31 maggio 2025. A ciò aggiunge le spese di gestione non pagate dal 21 ottobre 2024 in poi e, cosa probabilmente più eloquente per il lettore, le spese di sgombero e di ripristino dei locali allo stato originario, compresa la fornitura e la posa di un nuovo parquet e la sostituzione delle finestre.

Un perito del tribunale documenta lo stato che vedete nelle fotografie

Per documentare effettivamente lo stato attuale dei locali, Eurocapital ha avviato presso il Tribunale circondariale di Lubiana un procedimento per la conservazione delle prove e ha proposto la nomina di un perito del tribunale in materia edilizia o immobiliare. Nonostante l'opposizione di UniCredit, il tribunale ha accolto la proposta con un'ordinanza dell'11 novembre 2025.

Il perito ha poi ispezionato più volte i locali, li ha rilevati, fotografati e filmati, e ha redatto una perizia datata 18 marzo 2026. Poiché, secondo il locatore, non ha risposto ad alcune domande fondamentali, tra cui se sia possibile risanare il parquet originario e se le finestre possano essere riparate, Eurocapital ha proposto che il tribunale ordini al perito di integrare la perizia per iscritto. Le parti attendono ancora la decisione del tribunale.

La questione del parquet e delle finestre non è irrilevante: si tratta infatti di elementi storici di un edificio di pregio. Le fotografie del proprietario mostrano pavimenti scrostati fino al sottofondo in alcuni punti, isolamento minerale divelto ed elementi degli ambienti smantellati.

L'ordine di sgombero e l'opposizione della banca

Parallelamente è in corso un terzo procedimento. Davanti al Tribunale distrettuale di Lubiana, Eurocapital ha presentato una causa con cui chiede la risoluzione giudiziale del contratto di locazione del 3 agosto 2020 per mancato pagamento dell'affitto, nonché lo sgombero e la riconsegna dei locali, liberati da tutte le persone, dalle attrezzature, dalle pareti divisorie, dai rivestimenti dei pavimenti e dagli altri elementi di ristrutturazione, e riportati allo stato in cui erano stati presi in consegna.

Il 9 gennaio 2026 il tribunale ha emesso un'ordinanza di sgombero con cui ha ingiunto a UniCredit di liberare i locali. La banca ha presentato opposizione contro l'ordinanza, per cui anche questo procedimento proseguirà come causa ordinaria. Ciò significa che la data definitiva di cessazione della locazione e di restituzione dei locali sarà decisa in un procedimento giudiziario ordinario.

Il contesto: una casa denazionalizzata che doveva restare in famiglia

La controversia con UniCredit è solo l'ultimo capitolo di una storia più lunga sull'immobile di via Wolfova 1, un edificio che, dopo l'indipendenza della Slovenia, è stato restituito tramite la denazionalizzazione agli eredi degli ex proprietari, la famiglia Mayer. Una parte della proprietà è stata rilevata, tramite la società Eurocapital Partners Estate, dall'imprenditore Federico Pignatelli, che da anni si adopera affinché l'immobile resti di proprietà della famiglia e affinché si chiariscano le questioni relative alla gestione di questo patrimonio. Una documentazione più ampia su queste questioni aperte è disponibile sul sito hisapravice.si.

In questo contesto non è irrilevante che il rapporto di locazione con la banca risalga a molto tempo fa. Già nel 2013 il quotidiano Delo, in un articolo intitolato »Temna plat hiše pri Tromostovju« (Il lato oscuro della casa presso il Triplice Ponte), scriveva delle circostanze controverse nella gestione dell'immobile, tra cui il contratto di locazione con UniCredit. Secondo le affermazioni di allora, l'affitto, che avrebbe dovuto essere adeguato all'inflazione, sarebbe rimasto invariato per circa 18 anni. La curatrice di quel contratto era la legale di lunga data della famiglia, l'avvocata Tjaša Andrée Prosenc, della quale Delo affermava che per un certo periodo avrebbe rappresentato anche la banca stessa. All'epoca l'avvocata respinse tutte le accuse come false e le definì parte di una controversia interna alla famiglia. Le affermazioni sul suo ruolo si riferiscono a questo periodo precedente di gestione e sono state trattate separatamente dai tribunali e dall'opinione pubblica. Nei procedimenti attuali oggetto di questa rassegna le parti sono la società Eurocapital e la banca UniCredit.

Il denominatore comune della vecchia e della nuova storia resta lo stesso indirizzo, via Wolfova 1, e la stessa impressione: che uno degli immobili più prestigiosi della capitale per molti anni non sia stato gestito come ci si aspetterebbe dalla sua posizione e dal suo nome.

Che cosa accadrà

Tutti e tre i procedimenti proseguono davanti ai tribunali di Lubiana. Si tratta del procedimento per il pagamento dell'affitto, del procedimento per la conservazione delle prove e del procedimento per lo sgombero. UniCredit nega la validità della disdetta e i propri obblighi, mentre Eurocapital insiste sul fatto che il contratto è rimasto valido e che la banca deve saldare l'affitto e riportare i locali allo stato originario. L'ultima parola spetterà al tribunale. Fino ad allora, le fotografie di via Wolfova 1 restano la testimonianza più eloquente dello stato in cui l'inquilino ha lasciato la casa presso il Triplice Ponte.

Fonte delle informazioni sui procedimenti: una rassegna delle cause aperte della società Eurocapital Partners Estate. Contesto storico: Delo, »Temna plat hiše pri Tromostovju« (2013). Fotografie: archivio del proprietario. Le affermazioni sulle questioni controverse sono asserzioni delle parti; su di esse non è stata ancora presa una decisione definitiva.