Eine Bank, der man nicht trauen kann: Wie UniCredit die Wolfova 1 verließ

Wolfova 1, Ljubljana · Das Mietverhältnis

Die Bank UniCredit hat aufgehört, Miete zu zahlen, bestreitet die Gültigkeit des Mietvertrags und widersetzt sich darüber hinaus einem gerichtlichen Räumungsbefehl. Die angesehenen, denationalisierten Räume im Herzen von Ljubljana hinterließ sie in einem Zustand, den ein vom Gericht bestellter Sachverständiger aufnehmen musste.

Im Bankwesen ist Vertrauen das Wichtigste. Doch Federico Pignatelli, ein Finanzfachmann von internationalem Rang, hat an der Fassade seines Gebäudes im Zentrum von Ljubljana deutlich geschrieben, dass man der Bank UniCredit nicht trauen kann. Für diese Behauptung hat er zahlreiche Argumente. Wenn man sieht, was die Bank aus einem der prestigeträchtigsten Geschäftsräume gemacht hat, fragt man sich wirklich: Wie soll man einer solchen Bank vertrauen?

Die Adresse ist eine der prestigeträchtigsten des Landes. Die Wolfova 1, wenige Schritte von der Tromostovje-Brücke und dem Prešeren-Platz entfernt, gilt als einer der repräsentativsten Geschäftsstandorte in Ljubljana. Heute wirkt das Innere des Gebäudes trostlos: abgebaute Trennwände, herausgerissene Dämmung, bis auf die Balken abgeschälte Böden und Haufen demontierten Materials, aufgestapelt mitten in den Stockwerken. So sieht die Aufnahme der Räume aus, die der Mieter, die Bank UniCredit, nach vielen Jahren verlassen hat.

Die Fotografien zeigen die Räume in einem Zustand der Zerstörung. Was mit dem Mietverhältnis geschah und warum der Streit zwischen dem Vermieter und einer der größten Banken des Landes heute vor Gericht ausgetragen wird, erklärt eine Übersicht der offenen Verfahren, die das Unternehmen Eurocapital Partners Estate erstellt hat.

Leere Räume trotz eines bis 2028 laufenden Mietvertrags

Das Mietverhältnis zwischen der Eurocapital Partners Estate als Vermieterin und der UniCredit Banka Slovenija als Mieterin beruhte auf einem Mietvertrag vom 3. August 2020. Durch einen Anhang vom 16. Juni 2023 wurde der Vertrag bis zum 30. September 2028 verlängert. Nach dem Vertrag hätte die Bank die Räume in der Wolfova 1 also bis 2028 genutzt (und dafür Miete gezahlt).

UniCredit hat das Mietverhältnis nach eigenen Angaben jedoch gekündigt und behauptet, der Vertrag habe am 21. Oktober 2024 seine Gültigkeit verloren und sie sei von diesem Tag an nicht mehr verpflichtet, Miete zu zahlen. Eurocapital widerspricht dieser Auslegung entschieden: Das Unternehmen versichert, die Kündigung sei ungültig gewesen und der Mietvertrag sei die ganze Zeit in Kraft geblieben. Welche Auslegung richtig ist, wird das Gericht entscheiden müssen.

Die Forderung: fast eine Viertelmillion Euro an unbezahlter Miete

Eurocapital fordert von UniCredit die Zahlung von 242.168,58 Euro an unbezahlter Miete für den Zeitraum vom 1. November 2024 bis zum 31. Mai 2025, zusammen mit den gesetzlichen Verzugszinsen. Das Verfahren begann mit einer Vollstreckung auf der Grundlage einer beweiskräftigen Urkunde. Nachdem die Bank Widerspruch eingelegt hatte, wird es nun als ordentlicher Zivilprozess vor dem Bezirksgericht in Ljubljana fortgeführt.

Eurocapital kündigt an, die Forderung noch zu erweitern. Neben der Miete für den genannten Zeitraum will das Unternehmen auch die Zahlung der Miete für die Tage vom 21. bis 31. Oktober 2024 sowie Miete oder Schadenersatz für die Nutzung der Räume nach dem 31. Mai 2025 verlangen. Hinzu kommen die unbezahlten Betriebskosten ab dem 21. Oktober 2024 und, was für den Leser wohl am vielsagendsten ist, die Kosten der Räumung und der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Räume, einschließlich der Lieferung und des Einbaus eines neuen Parketts sowie des Austauschs der Fenster.

Ein Gerichtssachverständiger hält den Zustand fest, den Sie auf den Fotos sehen

Um den aktuellen Zustand der Räume tatsächlich festzuhalten, leitete Eurocapital beim Kreisgericht in Ljubljana ein Verfahren zur Beweissicherung ein und schlug die Bestellung eines Gerichtssachverständigen aus dem Bau- beziehungsweise Immobilienbereich vor. Trotz des Widerspruchs von UniCredit gab das Gericht dem Vorschlag mit einem Beschluss vom 11. November 2025 statt.

Der Sachverständige besichtigte die Räume daraufhin mehrmals, nahm sie auf, fotografierte und filmte sie und erstellte ein Gutachten vom 18. März 2026. Da er nach Ansicht des Vermieters einige zentrale Fragen nicht beantwortete, darunter, ob das ursprüngliche Parkett saniert und ob die Fenster repariert werden können, schlug Eurocapital vor, das Gericht möge den Sachverständigen zur schriftlichen Ergänzung des Gutachtens verpflichten. Auf die Entscheidung des Gerichts warten die Parteien noch.

Die Frage des Parketts und der Fenster ist nicht unbedeutend: Es handelt sich nämlich um historische Elemente eines angesehenen Gebäudes. Die Fotografien des Eigentümers zeigen stellenweise bis auf den Untergrund abgeschälte Böden, herausgerissene mineralische Dämmung und zerlegte Elemente der Räume.

Der Räumungsbefehl und der Widerspruch der Bank

Parallel läuft noch ein drittes Verfahren. Vor dem Bezirksgericht in Ljubljana reichte Eurocapital eine Klage ein, mit der das Unternehmen die gerichtliche Auflösung des Mietvertrags vom 3. August 2020 wegen Nichtzahlung der Miete sowie die Räumung und Übergabe der Räume verlangt, geräumt von allen Personen, Einrichtungen, Trennwänden, Bodenbelägen und sonstigen Umbauelementen und in den Zustand zurückversetzt, in dem sie übernommen worden waren.

Am 9. Januar 2026 erließ das Gericht einen Räumungsbeschluss, mit dem es UniCredit auferlegte, die Räume zu räumen. Die Bank legte gegen den Beschluss Widerspruch ein, sodass auch dieses Verfahren als ordentlicher Prozess fortgeführt wird. Das bedeutet, dass über den endgültigen Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Räume in einem ordentlichen Gerichtsverfahren entschieden wird.

Hintergrund: ein denationalisiertes Haus, das in der Familie bleiben sollte

Der Streit mit UniCredit ist nur das jüngste Kapitel einer längeren Geschichte über die Immobilie in der Wolfova 1, ein Gebäude, das nach der Unabhängigkeit Sloweniens im Wege der Denationalisierung den Erben der früheren Eigentümer, der Familie Mayer, zurückgegeben wurde. Einen Teil des Eigentums übernahm über die Gesellschaft Eurocapital Partners Estate der Unternehmer Federico Pignatelli, der sich seit Jahren dafür einsetzt, dass die Immobilie im Eigentum der Familie bleibt und dass die Fragen rund um den Umgang mit diesem Vermögen geklärt werden. Eine ausführlichere Dokumentation zu diesen offenen Fragen ist auf der Website hisapravice.si verfügbar.

In diesem Zusammenhang ist es nicht unbedeutend, dass das Mietverhältnis mit der Bank weit zurückreicht. Bereits 2013 schrieb die Zeitung Delo in einem Beitrag mit dem Titel »Temna plat hiše pri Tromostovju« (Die dunkle Seite des Hauses an den Drei Brücken) über die strittigen Umstände der Verwaltung der Immobilie, unter anderem über den Mietvertrag mit der Bank UniCredit. Nach den damaligen Angaben soll die Miete, die an die Inflation hätte angepasst werden müssen, rund 18 Jahre lang unverändert geblieben sein. Die Sachwalterin dieses Vertrags war die langjährige Rechtsbevollmächtigte der Familie, die Anwältin Tjaša Andrée Prosenc, von der Delo angab, sie habe in einem bestimmten Zeitraum auch die Bank selbst vertreten. Die Anwältin wies damals alle Vorwürfe als unwahr zurück und bezeichnete sie als Teil eines Streits innerhalb der Familie. Die Angaben zu ihrer Rolle beziehen sich auf diesen früheren Zeitraum der Verwaltung und wurden von den Gerichten und der Öffentlichkeit gesondert behandelt. In den aktuellen Verfahren, die diese Übersicht behandelt, treten als Parteien die Gesellschaft Eurocapital und die Bank UniCredit auf.

Der gemeinsame Nenner der alten und der neuen Geschichte bleibt dieselbe Adresse, die Wolfova 1, und derselbe Eindruck: dass mit einer der angesehensten Immobilien der Hauptstadt viele Jahre lang nicht so umgegangen wurde, wie man es von ihrer Lage und ihrem Namen erwarten würde.

Wie es weitergeht

Alle drei Verfahren laufen vor den Gerichten in Ljubljana weiter. Es handelt sich um das Verfahren zur Zahlung der Miete, das Verfahren zur Beweissicherung und das Verfahren zur Räumung. UniCredit bestreitet die Gültigkeit der Kündigung und die eigenen Verpflichtungen, während Eurocapital darauf besteht, dass der Vertrag in Kraft geblieben ist und dass die Bank die Miete begleichen und die Räume in den ursprünglichen Zustand zurückversetzen muss. Das letzte Wort wird das Gericht haben. Bis dahin bleiben die Fotografien aus der Wolfova 1 das aussagekräftigste Zeugnis dafür, in welchem Zustand der Mieter das Haus an den Drei Brücken hinterlassen hat.

Quelle der Angaben zu den Verfahren: eine Übersicht der offenen Fälle der Gesellschaft Eurocapital Partners Estate. Historischer Kontext: Delo, »Temna plat hiše pri Tromostovju« (2013). Fotografien: Archiv des Eigentümers. Die Aussagen zu den strittigen Fragen sind Behauptungen der Parteien; über sie ist noch nicht rechtskräftig entschieden.