Banka, ki ji ne gre zaupati: kako je UniCredit zapustil Wolfovo 1

Wolfova 1, Ljubljana · Najemno razmerje

Banka UniCredit je prenehala plačevati najemnino, izpodbija veljavnost najemne pogodbe in se poleg tega še upira sodnemu izpraznitvenemu nalogu. Ugledne denacionalizirane prostore v samem središču Ljubljane je zapustila v stanju, ki ga je moral popisati izvedenec, ki ga je postavilo sodišče.

V bančništvu je najpomembnejše zaupanje. Finančni strokovnjak svetovnega slovesa Federico Pignatelli pa je na pročelje svojega objekta v središču Ljubljane jasno zapisal, da banki UniCredit ne gre zaupati. Za to trditev ima precej argumentov. Ko človek vidi, kaj je banka naredila iz enega najbolj prestižnih poslovnih prostorov, se res vpraša: kako zaupati takšni banki?

Naslov je eden najprestižnejših v državi. Wolfova 1, nekaj korakov od Tromostovja in Prešernovega trga, velja za eno najbolj reprezentativnih poslovnih lokacij v Ljubljani. Danes je notranjost stavbe videti klavrno: razstavljene predelne stene, izruvana izolacija, do nosilcev olupljena tla in kupi demontiranega materiala, naloženega kar v nadstropjih. Tak je posnetek prostorov, ki jih je po dolgih letih zapustil najemnik banka UniCredit.

Fotografije kažejo prostore v gradbeno razdejanem stanju. Kaj se je dogajalo z najemnim razmerjem in zakaj se spor med najemodajalcem in eno največjih bank v državi danes bije na sodišču, pojasnjuje pregled odprtih postopkov, ki ga je pripravila družba Eurocapital Partners Estate.

Kljub najemni pogodbi do leta 2028 prazni prostori

Najemno razmerje med družbo Eurocapital Partners Estate kot najemodajalcem in banko UniCredit Banka Slovenija kot najemnikom je temeljilo na najemni pogodbi z dne 3. avgusta 2020. Z aneksom z dne 16. junija 2023 je bila pogodba podaljšana vse do 30. septembra 2028. Po pogodbi bi torej banka prostore na Wolfovi 1 uporabljala (in zanje plačevala najemnino) še do leta 2028.

A je UniCredit najemno razmerje po lastnih navedbah odpovedal, pri čemer trdi, da je pogodba prenehala veljati 21. oktobra 2024 in da od tega dne dalje najemnine ni dolžan plačevati. Eurocapital tej razlagi odločno nasprotuje: zatrjuje, da je bila odpoved neveljavna in da je najemna pogodba ves čas ostala v veljavi. Katera razlaga je pravilna, bo moralo presoditi sodišče.

Terjatev: skoraj četrt milijona evrov neplačane najemnine

Eurocapital od UniCredita terja plačilo 242.168,58 evra neplačane najemnine za obdobje od 1. novembra 2024 do 31. maja 2025, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Postopek se je začel z izvršbo na podlagi verodostojne listine. Potem ko je banka vložila ugovor, se zdaj nadaljuje kot redna pravda pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani.

Eurocapital napoveduje, da bo zahtevek še razširil. Poleg najemnine za navedeno obdobje namerava zahtevati tudi plačilo najemnine za dni od 21. do 31. oktobra 2024 ter najemnino oziroma odškodnino za uporabo prostorov po 31. maju 2025. K temu dodaja še neplačane obratovalne stroške od 21. oktobra 2024 dalje in, kar je za bralca verjetno najzgovornejše, stroške izpraznitve in vzpostavitve prostorov v prvotno stanje, vključno z dobavo in vgradnjo novega parketa ter zamenjavo oken.

Sodni izvedenec popisuje stanje, ki ga vidite na fotografijah

Da bi se trenutno stanje prostorov dejansko zabeležilo, je Eurocapital pri Okrajnem sodišču v Ljubljani sprožil postopek za zavarovanje dokazov in predlagal postavitev sodnega izvedenca gradbene oziroma nepremičninske stroke. Sodišče je predlogu kljub nasprotovanju UniCredita ugodilo s sklepom z dne 11. novembra 2025.

Izvedenec je nato prostore večkrat pregledal, jih popisal, fotografiral in posnel ter izdelal izvedensko mnenje z dne 18. marca 2026. Ker po mnenju najemodajalca ni odgovoril na nekatera ključna vprašanja, med drugim, ali je mogoče prvotni parket sanirati in ali je okna mogoče popraviti, je Eurocapital predlagal, naj sodišče izvedencu naloži pisno dopolnitev mnenja. Na odločitev sodišča stranke še čakajo.

Vprašanje parketa in oken ni nepomembno: gre namreč za historične elemente ugledne stavbe. Fotografije lastnika kažejo mestoma do podlage olupljena tla, izruvano mineralno izolacijo in razgrajene elemente prostora.

Izpraznitveni nalog in ugovor banke

Vzporedno teče še tretji postopek. Eurocapital je pred Okrožnim sodiščem v Ljubljani vložil tožbo, s katero zahteva sodno razvezo najemne pogodbe z dne 3. avgusta 2020 zaradi neplačevanja najemnine ter izpraznitev in izročitev prostorov, izpraznjenih vseh oseb, opreme, predelnih sten, talnih oblog in drugih preureditvenih elementov ter vrnjenih v stanje, v kakršnem so bili prevzeti.

Sodišče je 9. januarja 2026 izdalo sklep o izpraznitvi, s katerim je UniCreditu naložilo, naj prostore izprazni. Banka je zoper sklep vložila ugovor, zato se bo tudi ta postopek nadaljeval kot redna pravda. To pomeni, da se bo o dokončnem datumu prenehanja najema in o vrnitvi prostorov odločalo v rednem sodnem postopku.

Ozadje: denacionalizirana hiša, ki naj bi ostala v družini

Spor z UniCreditom je le najnovejše poglavje daljše zgodbe o nepremičnini na Wolfovi 1, stavbi, ki je bila po slovenski osamosvojitvi v postopku denacionalizacije vrnjena dedičem nekdanjih lastnikov, družini Mayer. Del lastništva je prek družbe Eurocapital Partners Estate prevzel podjetnik Federico Pignatelli, ki si že vrsto let prizadeva, da bi nepremičnina ostala v lasti družine in da bi se razčistila vprašanja okrog ravnanja s tem premoženjem. Obširnejša dokumentacija o teh odprtih vprašanjih je dostopna na spletni strani hisapravice.si.

V tem kontekstu ni nepomembno, da najemno razmerje z banko sega daleč nazaj. Časnik Delo je že leta 2013 v prispevku »Temna plat hiše pri Tromostovju« pisal o spornih okoliščinah upravljanja nepremičnine, med drugim o najemni pogodbi z banko UniCredit. Po takratnih navedbah naj bi najemnina, ki bi se morala usklajevati z inflacijo, kar približno 18 let ostala nespremenjena. Skrbnica te pogodbe je bila dolgoletna pravna pooblaščenka, odvetnica Tjaša Andrée Prosenc, za katero je Delo navedlo, da naj bi v določenem obdobju zastopala tudi samo banko. Odvetnica je takrat vse očitke zavrnila kot neresnične in jih opredelila kot del spora znotraj družine. Navedbe o njeni vlogi se nanašajo na to starejše obdobje upravljanja in jih je sodišče oziroma javnost obravnavalo ločeno. V aktualnih postopkih iz tega pregleda nastopata kot stranki družba Eurocapital in banka UniCredit.

Skupni imenovalec stare in nove zgodbe ostaja isti naslov, Wolfova 1, in isti vtis: da se z eno najuglednejših nepremičnin v prestolnici dolga leta ni ravnalo tako, kot bi pričakovali od njene lege in njenega imena.

Kaj sledi

Vsi trije postopki tečejo naprej pred ljubljanskimi sodišči. Gre za postopek za plačilo najemnine, postopek za zavarovanje dokazov in postopek za izpraznitev. UniCredit veljavnost odpovedi in svoje obveznosti zanika, Eurocapital pa vztraja, da je pogodba ostala v veljavi in da mora banka poravnati najemnino ter prostore vrniti v prvotno stanje. Dokončno besedo bo imelo sodišče. Do takrat ostajajo fotografije z Wolfove 1 najbolj zgovoren dokument tega, v kakšnem stanju je najemnik zapustil hišo pri Tromostovju.

Vir podatkov o postopkih: pregled odprtih zadev družbe Eurocapital Partners Estate. Zgodovinski kontekst: Delo, »Temna plat hiše pri Tromostovju« (2013). Fotografije: arhiv lastnika. Trditve o spornih vprašanjih so navedbe strank; o njih še ni pravnomočno odločeno.